Il lastrico solare può essere definito come quella superficie piana che è posta alla parte superiore del condominio e svolge essenzialmente la funzione di copertura.

Nel caso in cui sia circondata da ringhiere per consentire l’affaccio, questo prende il nome di terrazzo.

Il lastrico solare può essere di uso esclusivo ma di proprietà comune, oppure di proprietà esclusiva oppure di proprietà e uso esclusivo.

Innanzi tutto e precisato che accesso esclusivo vuol anche dire uso esclusivo, bisogna premettere che l’art.1117 c.c. opera una presunzione di contitolarità dei lastrici solari e delle terrazze di copertura, pertanto tutti i condomini sono tenuti, in virtù di tale norma, a contribuire alle spese per la manutenzione di tali parti dell’edificio in condominio.

Tuttavia, la menzionata presunzione è destinata a soccombere nel caso in cui un condomino abbia un godimento di maggiore intensità o addirittura esclusivo, rispetto agli altri condomini.

In tali ultime ipotesi è evidente come non sia possibile ed equo ripartire le spese mediante il calcolo delle quote di comproprietà dei singoli.

Pertanto, l’articolo 1126 c.c. impone ai condomini che hanno l’uso esclusivo del lastrico solare di contribuire, in ragione di 1/3, alle spese per la manutenzione del lastrico stesso; l’ammontare residuo dei 2/3 è invece posto a carico della collettività dei condomini o di quanti tra loro godono del lastrico solare sulla base dell’ordinario criterio di suddivisione.

Il fondamento dell’attribuzione alla collettività dei condomini della quota di maggiore rilievo delle spese in relazione al lastrico solare, trova la sua ratio esclusiva nell’utilità dagli stessi tratta in ragione della funzione di copertura dell’opera in favore dell’intero stabile, non esclusi gli appartamenti posti ai piani inferiori.

Questo è anche il prevalente e costante orientamento della Giurisprudenza, la quale, svariate volte, ha enunciato il superiore principio in numerosissime massime del seguente tenore: “poiché il lastrico solare dell’edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso col proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo” (Cassazione civile, sez. un., 29/04/1997, n.3672).

In passato, si è dubitato se sul condomino, a cui possa riferirsi a vario titolo l’utilizzo esclusivo del lastrico solare, gravi l’obbligo di contribuzione alle spese di manutenzione unicamente nei limiti di 1/3 o se invece debba considerarsi obbligato alla doppia contribuzione e cioè 1/3 e 2/3 della spesa pro quota.

Il dubbio è stato sciolto dalla Suprema Corte la quale ha affermato che l’obbligo della doppia contribuzione sussisterebbe unicamente a carico del condomino che oltre a vantare il godimento esclusivo del lastrico solare, sia anche proprietario di uno o di più appartamenti sottostanti; in tal senso Cassazione civ. sez. II, 19/10/1992 n.11449.

E’ stato infatti affermato che l’obbligo di contribuire nella misura dei 2/3 è riferibile solo alla qualità di proprietario di un appartamento posto sulla colonna d’aria sottostante al bene comune in oggetto.

Solo questi ultimi sono posti nella condizione di fruire dell’utilità fornita dal lastrico solare (Cassazione civ. sez. II, 30/05/1993, n.5125; Cassazione civ. sez. II, 15/04/1994, n.3542).

Avv. Massimo Baglieri